こんにちは。
首都圏のマンションに長くすんでいるとだんだん管理費の問題がでてきます。
具体的には収入は当初の計画より少なくなる一方支出は当初の計画より多くなり赤字になるということです。
収入が少なくなる原因は管理費の滞納や有料の共用施設の使用者減少、駐車場代の減少があり、支出が多くなる原因は清掃など業者支払代金の引き上げ、消費税増税、予期しない修繕などがあります。
こうした事態に備えるため、管理費を決めるときははじめは時期繰越金がでるように設定し、開始してしばらくは残高が残るようにし、後に赤字になってもしばらくは持ちこたえられるようにしておきます。
上記の計画差異で最大のインパクトがあるのは駐車場代で例えば山手線内ですと、一台予定していた駐車場に空きがでると年間50万円くらいのインパクトがあり、仮に100戸のマンションだと一戸当たり年間5000円、10台出れば50000円と意外と影響は大きいです。
そのため、あまりマンション併設の駐車場はないほうが経理的には安定するのですが、そうすると車を持ちたい居住者には不便なのでゼロにするわけにもいかず大体戸数の30～60％で昼食代を設定するのが一般的のようです。
最近は都心は共働きで車を持たない家庭が増えているので、古いマンションで人の入れ替りのあるマンションほど上記の比率が高く事態は深刻だと思います。
いや、人の入れ替りがなくても最近は高齢者の運転事故問題で免許返納する人も増えているので同様の問題はあると思います。
この解決策ですが、まずはマンションの共用部分のコスト削減につとめる、例えば電気や冷暖房を消す、門松、クリスマスツリーなどの装飾を簡素化することがあげられます。でも自宅と異なりマンション内に色んな考えの人いるので過度なことはできません。
それでも改善しないなら管理費をあげるしかありません。
でもここに来て第三の方法がわかって来ました。これは電力会社を変えるんです。現在は電力自由化で電力代金は会社により異なり、家庭の電気会社は皆さんどんどん変えています。
マンションだと自分の懐ではないし、勝手に変えられないので比較的従来型の東京電力との契約を継続しているケースが多いですが、これを見積りを取って交渉すればかなりの割合で一定程度、例えば7％位下がります。東京電力さんもここまで進めると引下提案してくれるようです。
この対策、都心の築古のマンションの住民の皆さんにぜひおすすめなので、こうした悩みをお持ちの方、ぜひ検討してみてください。
